捷运店面全流标？北市金色店面不再?

(此示意图片选自网路)

大台北地区的房价近十年来涨幅破纪录，尤其是在捷运周边的房产，身价更是水涨船高。但是最近传出消息，万隆捷运站附近大型社区的26户店面全数流标，让大家跌破眼镜。店面选购也有技巧，跟一般住宅不同，不能盲目跟着捷运买，到底店面赚钱与否的关键指标在哪里？

长期以来国内游资充斥，尤其自从2006年台北市三大投资客「三黄一刘」的刘妈妈以一亿八千万元高价购买忠孝復兴商圈39坪店面，再以每月86万元出租与雄狮旅行社之后，不少有钱人就不惜重金挹注于具有发展潜力的所谓黄金店面。2012年忠孝东路四段凌云大厦一楼皮尔卡登(Pierre Cardin)店面每坪交易价格1,057万元，以及2012年5月同路段商用不动产-太平洋敦南商业大楼以19.39亿元高价售予富邦人寿，换算每坪地价高达1,453万元。自此之后忠孝东路四段再也找不到每坪一千万元以下的店面，而一般人所最感疑惑的是，为何会有那么多人愿意以这么高的价格竞相抢进？

如按照一般经验法则，投资之前非得从资金成本与投资报酬率仔细盘算一番不可，惟对于一些手握大笔闲置资金，在没有资金成本只有机会成本考量之前提下，大都会率先将资金挹注于开门见财、深具增值潜力的商圈店面，俾便坐拥收益兼增值之双重效益；至于一般财力不够雄厚的投资者，只能选择次级商圈或社区型店面，而偏偏这类产品又不一定具有收益兼增值之双重效益，从而亦常导致一些店面投资落得血本无归。

就以这次26户店面坐落于高达千户社区，万隆捷运站近在咫尺，看似商机无限的三栋军宅之店面而言，除罗斯福路上已有热闹商圈，导致聚客能力较差之外，还须考虑大型社区公设比可能高达四成，室内实际使用面积往往不到销售面积之一半，每坪单价看似不贵，实即坪效不高。

此外，不少社区型店面位处巷道，实际上并不具备店面价值，更有一些不是面宽太窄，就是总销售面积还包括地下室或二楼面积在内。因此，选购这类店面时更应就室内实际使用空间仔细核对清楚，许多大量购买预售屋之投资客，满脑子只想转手获利，却忽略产品实质内涵与坐落位置，极易导致收益欠佳甚或二手市场乏人问津之窘况。

其次，一般人往往以为只要坐落于捷运站附近，就会具有较高的增值效益，其实只要查阅一下台北捷运各站之旅运人次，即可一探究竟。今年八月忠孝復兴站每天进出约4.7～4.8万之旅运人次，忠孝敦化站4～4.4万旅运人次，再与万隆站约8000人次相互对照，即可充分了解临捷运站未必具有金店面商机之缘由，因此，投资之前务必多看多比较，俾免心目中的金店面，最后却落得血本无归。

即使紧邻捷运车站，倘若腹地不大，居住人口不够密集，充其量也只能算是小本经营的普通店面而已，若贸然投资，恐怕会像肉包子打狗，有去无回。

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