不靠富爸爸的呆族存房计画

图 / 取自网路

政府打房频出重手，房价后市多空难测，让所有想买房的人陷入胶着。 
但不论自住或投资抑或是景气的好与坏，人生要买得好房前，首先一定要做好「理房」规画。 

若能理出一套心法，存得一手好房，人生的许多难题，自然可以迎刃而解。 

因此，《今周刊》蒐集专家、达人的存房经验，提供成家、满巢、空巢和终老四大时期不同房产规画与建议，让房产不再是你人生的包袱，而是奋斗路途上的亲密伙伴！

如何让手边的房产，使人生财富报表成为资产而非负债？如何让自己成为「现代员外」，而非「房奴」？存房达人的经验告诉我们，若能在人生不同阶段，把握住存房心法，不但「买房」，而且「理房」，不仅房产会是报表上的亮丽数字，若是运用得当，更能解套人生瓶颈。 

四十四岁的林哲熙服务于科技业。虽然科技业分红费用化后，让年收入几乎腰斩，但他却能在太太全职在家带女儿的情况下，以一份上班族锐减后的薪水，撑起一家三口生计；更让人惊奇的是，他还各拥位于台北精华地段大安区与新北市板桥区，市值共四、五千万元的房地产，并且气定神闲地支付每月八万多元的房贷。这一切来自于他谨守「存钱买房」、「以房养房」，「控制风险」三大原则的成果。

初入社会 以第一桶金买房出租

一直以来，林哲熙就对赚钱抱持高度兴趣。高中时代，当同学一有钱就买很炫的机车时，林哲熙就开始半工半读存钱，默默订下存钱买房的目标，「买车只会折旧；买房，能住，又能出租生财，价值高多了！」林哲熙对于资产的想法，比同侪都成熟许多。因此，一九九○年步入社会后，虽然薪水才二万元出头，他还是省吃俭用每月省下一万多元，并用年终奖金与加薪所得投资股票，短短三年内就存到上百万元。 

有了第一桶金，林哲熙立刻准备买房。虽然亲友们并不理解他的决定，甚至告诉当时未婚且住在家里的他，「把钱放在银行定存生利息不是很好吗？还可以随时拿出来用！」然而他却非常坚持：「一旦买了房，贷款压力就会逼我存钱，就算房子用不到，还可以出租用来钱滚钱！」因此，一九九三年他独排众议，在板桥后埔老家附近，以四七五万元买下一户二十七坪大的华厦住宅，之后，立刻以一万一千元出租。「我的目的很简单，这时期的房地产是帮我存钱的！」林哲熙如此说道。 

再来，就是如何控制房贷金额的问题了。当时，林哲熙向银行贷款三百万元，利率高达九％，每月本利摊还约三万多元。计算下来，除了租金外，还得从薪水拨出两万元付贷款。对林哲熙而言，这反而更激起他赚钱的动力。于是，虽然已是有房阶级，林哲熙仍有差就兼、有钱就赚，并坚持准时缴房贷。聪明的他，利用良好的纪录，每隔二年与银行谈降息，谈不拢就转贷，从不绑约，硬是把利率从九％降到了五％。期间，若有大笔闲钱就用来摊还本金，在开源节流皆有度下，一九九九年结婚后，林哲熙回收了房子与老婆轻松住进自己的家，二○○三年还清房贷。 

花十年的时间，林哲熙存下人生第一户房。二○○五年，适逢老婆怀孕，进入人生不同阶段，林哲熙对房地产又有不同想像。

成家生子 换捷运共构宅，好通勤又抗跌

林哲熙开始将小孩未来的生活纳入考量，首先，就是设想小孩未来的学籍。某天，陪老婆到台北市台安医院产检，正好邻近敦化国小学区内一栋大楼套房要出售，每坪开价高达六十七万元。他心想，「明星学区奇货可居，连学籍都可以出租，未来增值性一定强。」因此，几经议价后，以每坪五十八万元，总价七百万元，买下十二坪挑高四米小套房。买下后，林哲熙将挑高套房隔成上下层的两房，原本租金二万元的房子，最后以二万八千元出租。林哲熙的租金收入，几乎可以完全支付五百万元贷款，每月近三万元的房贷月付金。「这户房子，可说是房客帮忙养的！」林哲熙些许得意地说。 

二○○六年，随着女儿出生，林哲熙想给自己以及家人更大的空间，打算换屋。他分析，「对一个年近四十，有家室有小孩的人来说，担子很重，房子一定要是能增值的正资产，而不能只考虑住而已，否则只会增加未来的负担！」因此选定板桥精华地段近捷运的房子，「买精华地段，肯定抗跌，而且住在捷运站附近，可以省下买车以及通勤的时间与金钱，这是许多人忘记精算的！」最后，他买下了紧邻江子翠站的捷运宅，总价二七六○万元，两户打通，总共六十二坪，并且有两个大车位。此外，林哲熙还把门牌户籍各自保留。他认为，「未来可以再隔开出租，或让女儿住，等于下半辈子的需求，全满足了。」 

的确，对于受薪阶级而言，买下近三千万元的房子，绝对是个庞大的负担。因此，为了控制预算及还款风险，林哲熙先将第一户位于板桥的房产，以六五○万元出售；此外，再把股票、基金、美元债券共一千多万元的获利，以及太太一七○万元的私房钱，作为头期款，压低贷款金额，最后，贷款八百多万元顺利换房。对于年收入二、三百万元的林家来说，负担每月五万多元的贷款月付金，算来十分轻松。甚至，由于住家紧邻捷运站，林太太干脆把车卖掉，再把其中一个车位，以每月四五○○元出租拿来补贴房贷，这么一来，房贷的负担就更轻了。 

值得一提的是，由于风险控管得宜，因此，即使科技业景气下滑，林哲熙年薪从近三百万元缩水到一五○几万元，他还是能负担得起房贷。并且，随着房价增值，台北与板桥的房子更各自增值了一倍与三成，总价值逼近五千万元。

从大学时期开始储备买房基金

至于今年四十九岁的阮丽蓉，也有精采的存房经验。阮丽蓉的父母从年轻时就开始存房，因此，在她印象中，有别于其他亲戚烦恼着退休后的经济，父母亲不但能气定神闲地靠着租金等退休，还可以拿着在高雄市区精华地段的房产地契，老神在在地说：「这些房子，必要时可以卖掉救急，不怕没后盾。留着，最起码让孩子少辛苦个十几二十年！」有了父母成功的例子，「存房」早已成为阮丽蓉的人生目标。因此，从大学时期开始，她就与男朋友（现为老公）在银行开户，强迫两人每个月要各存进二千元作为买房基金。到了大四毕业前，当所有同学都还两手空空时，他们已有十万元的积蓄。 

想起两人当年一起为买房打拼的情景，至今，阮丽蓉仍记得男友在当兵前说的一段话：「丽蓉，我们先分手十天，我要准备考预官。考上了，薪水会从三千多元变成一万二千多元，离我们的梦想就更近了！」这番话也燃起了阮丽蓉的斗志，因此，踏出社会后，除了努力工作外，也开始学习投资。幸运的是，一九八○年代末期，正值许多电子股上市，报酬率惊人，阮丽蓉用自己与「预官男友」薪水省下的钱投资基金，此外，并在一个多月电子股股票蜜月期间快速套利，有获利就再投资新股。一九九一年，男友退伍时，两人已存足一百多万元的买房基金。 

为了要离买房梦想更近，两人更仔细地分析财务现况。他们认为，以一百万元为自备款，设定贷款七成，只能买三百万元以下的房子，而贷款二百万元，再以当时一○％的房贷利率推估，若每月本利摊还，得缴二万五千元的房贷。而为了不让贷款超过安全值──家庭收入的三分之一，两人收入须要达到七万五千元。当时，这对准夫妻合计月收入才五万五千元，但为了要更快达到目标，两人下班后共兼四份家教，再加上男友勤接翻译的案子，每月硬生生地再多拱出二万元的收入。除了「开源」，更一有空闲就看房，试图寻找更便宜的房子，他们深知，「人生的第一栋房，不能超出预算，但也要有增值的潜力，才不会让资产白白地缩水，甚至能成为下一次换房时的本钱！」

随人生阶段、收入不同 有系统地「理房」

一九九二年两人结婚后，持续看了数十多户房，之后，选择了一户接近高雄九如交流道、科工馆、屋龄十年、顶楼加盖的公寓五楼。小两口盘算着，除了地点有增值机会外，顶楼还可出租或当作家教班教室；孩子出生后，可暂时隔出房间；而且房子总价才二三○万元，只需要贷款一三○万元，每月足足省下了九千多元的房贷支出，两人开源加上节流后，每月多出了近三万元的盈余。 

但小夫妻并不急着享乐，由于当时一○％的高利率，每月一万六千元的贷款月付金，将近一万一千元是用来还息。因此，两人除了投资股票基金外，採用每半年就大额还款的策略，降低还息的金额，并先还高利率的房贷，以每年偿还五、六十万元的速度，不到两年已还清贷款。 

随着人生阶段的不同，阮丽蓉夫妻买房的考量也跟着改变。当夫妇俩年届四十岁，有二个小孩后，为了实现五十岁后不想再背房贷的计画，他们买房财力的评估更为保守。例如，贷款月付金压在月收入的五分之一，以十万元月收入计算，贷款月付金在二万三千元左右，以当时二％的利率与七成贷款计算，房子的总价在六百万元左右。因此夫妻俩以总价六百万元为上限，努力找房。由于时值房地产低点，容易杀价，最后以不到五百万元，买到高雄捷运生态园区站、近明星学区的好房。

房地产对人生财富扮演的五大功能

随着收入增加，以及有系统的「理房」计画，二○一一年时，阮丽蓉不但还清第二户房贷，并且房价在捷运通车后，已涨至八百多万元，增值了将近一倍之多。当时，虽然阮丽蓉夫妇已存有两房，但仍有满腔的买房热情。不同的是，孩子陆续离家就学，进入了人生空巢期的夫妇俩，买房的思惟不再是通勤与学区，而是好好地「犒赏自己」。他们的盘算是，第三户房不能太偏远，未来要能顺利出租或卖个好价钱，存钱养老。因此，阮丽蓉夫妇选择高雄美术馆附近的房子，兼具休闲与保值的功能；然而，强调风险控管的两人，虽然年薪合计近五百万元，可以轻松买下好几千万元的房子，但为了坚守「临老不背房贷」的计画，精算还款风险后，买了一户约一四○○万元的房子。二年后，再度还清第三户房的贷款。 

即将进入五十岁大关的阮丽蓉夫妇，已存有三户无房贷的房产。由于希望在风景如画、空气新鲜的梦想小镇终老，因此，今年，他们在高雄美浓以现金买了人生的第四户房。有别于许多有钱人砸下数千万甚至上亿元打造退休豪宅，进入人生后半场的他们却十分收敛。阮丽蓉夫妻认为，「在郊区的退休房，通常只会贬值不会增值，房子变成了消耗品，没收入的退休族，更不该冲动消费！」因此，这次他们只拿出存款的零头，用六百多万元现金，实现了人生最后一个「存房」梦以及「临老零房贷」的计画。 

「房地产本来就该是能圆梦、救急、致富、安家的活资产！不只有『居住』功能，更应该与人生财富规画紧紧扣连！」旗下拥有数千位门生的投资达人启富达国际董事长李建平如此认为。根据阮丽蓉的存房歷程，他进一步解构房地产之于人生财富的五大功能──「年轻人的存钱筒」、「小家庭的根据地」、「置产客的聚宝盆」、「退休族的养老金」与「失意者的救命符」。 

在「年轻人的存钱筒」方面，中信房屋行销企画室经理江龙铭则十分贊成李建平的见解。他分析，由于房地产不同于一般的消费品，不但能使用，更具备保值和增值的功能，只要评估得宜，的确是能让人生财富倍增的捷径，因此相当建议年轻人可以藉着买房，不但购屋前能强迫自己存得人生的第一桶金，购屋后又能让财富增值。 

「就精神层面来说，房子还提供一家人安身立命、稳定的功用。」关于房子，全国不动产董事长叶春智则十分贊同老一辈「有土斯有财」观念，他认为，虽然房地产所费不赀，还会有税负、修缮等额外开销，但相较于租屋来说，前者是帮自己养资产，后者则是替别人养，「付租金纯粹只是消费，但付房贷则晋升至理财阶段了！」「最重要的是，许多家庭因买了房，一家人的生命歷程有了一个明确的根据地，也有了共同努力的目标，『家』的雏形更加完备！」叶春智说。 

至于投资理财方面，信义房屋总经理薛健平认为，「相对于其他投资商品，房地产是个进可攻退可守的好工具。」他指出，股票、基金、黄金一旦重贬，除非认赔，否则动弹不得，但房地产只要财务槓桿衡量得宜，就算跌价了，仍可以转为出租养房，若又买到优质好房，无异是「置产客的聚宝盆」，而到了退休时，房子只要保值，更可收租或卖掉变现，成为养老的财源。 

「值得一提的是，房子还能救命！」网路地产王总经理陈韵如更提醒，由于目前房贷利率远低于信贷和保单质借利率，而且拿房子当担保品，贷款金额远比其他方式高，再加上短期内房贷大幅升息机会不大，因此一旦遇到人生急需大笔资金时，房地产将是救急的贵人。

人生四大阶段，存房规画各有不同

「因此，人生要懂得『存房』！」着名投资讲师启富达国际总经理赵静芬指出，房地产绝不能与理财轻易切割。她提出「一二三理论」──年轻时有一户房子，作为储蓄、累积财富的根本；结婚生子满巢期时，要有二户房子，一户自住，另一户投资生财，以应付人生开销最大的时期；到了年老退休空巢期时，要有三户房子，一户养老自住，一户作为收租保本，另外一户留给孩子。赵静芬也提醒，由于房子动辄上千万元，切勿冲动购买，一定要扣紧财务配置，从财力、家庭成员、房地产的功能（投资或自住）等三大条件，评估适合的屋型、坪数、价格、地段。她进一步分析，可依「成家」、「满巢」、「空巢」及「终老」等人生四大时期分阶段规画。

成家期：资金规画好，买房没想像中困难

在成家期阶段，通常收入有限。因此，需要精算租与买何者划算？租房租金是否高于房贷月付金？以及买房的其他成本，如税负、修缮。另外，筹措自备款或还款能力也是考量的重点。至于屋型、坪数与地段，住商不动产企研室主任徐佳馨认为，刚成家时预算吃紧，因此可考虑买小一点、远一点的房子。此外，空间以未来三至五年的家庭居住成员作为考量，勿买过大的房子造成负担，但地点的选择仍要坚守交通方便，除了能减轻通勤的时间及车资成本外，更有增值的潜力，累积换屋时的本钱。 

至于「薪水追不上房价」的这个难题，阮丽蓉见解不同。她分析，二十年前房贷利率动辄一○％，贷款百万元，本利摊还每月一二五○○元，光利息部分就要支付八三三三元，贷款的六成六白白缴利息。相反的，目前利率二％，年轻人贷款百万元，只要月缴五八○○元，其中利息只有一六六六元，占月付金三成不到，还本速度比以前快。换句话说，二十年前买一百万元的房子，负担等于现在的二百万元，「二十年前的我们，并没有比较轻松，关键在于如何规画。甚至若能善用前三年还息不还本的宽限期，现代年轻人买房门槛又更低了！」她有感而发。 

阮丽蓉建议，由于二十年前利率过高，因此估算房贷月付金时不宜超过家庭所得的三分之一至五分之一，但现代则可以放宽至三分之一即可，尤其高房价的大台北地区，则可以二分之一为上限。

满巢期：换屋有技巧，生活能轻松加值

进入生子后满巢期，房子使用空间、孩子的学区则成为首要课题。由于满巢后直到孩子成人前，是家庭开销最大的阶段，因此，房贷与家庭收入的比率配置要更为严谨。假设成家期贷款月付金占家庭所得的一半，满巢期则最好紧缩到三分之一。此外，换屋时在买卖之间要考虑时间与价差的问题，以免造成资金缺口。例如，原本的旧屋卖掉后，资金是否足以支付新屋支出，而买卖的先后顺序亦是关键。

空巢期：空间利用好，房子可投资生财

到了孩子长大成人离家后的空巢期，年少时所存来的房地产，因为人数变少，会有多余的闲置空间。因此，可考虑把多余的房子或房间出租，作为投资生财之用。若是事业稳定的中高收入空巢族，在生活开销减少下，可考虑买第二、三户房投资预备养老。此时，出租及投资效益则成为考量重点。

终老期：好房来养老，退休必高枕无忧

对于退休后的终老期，天时地利不动产总经理张欣民建议，若退休时体力仍佳，又嚮往乡居生活，在财力允许的情况下，最好以现金购买较便宜的郊区房，不要负担房贷；假设财力不够，可到乡间租屋，再把原本自家房子出租，用原屋租金贴补乡居租金。至于退休后期，由于生病频率升高，可将出租的市区房收回，在自家终老。此外，房子若有二户以上，则可以考虑出售作为养老生活金，或留给孩子。 

戏法人人会变，各有巧妙不同，只要用心找好房，做好财务规画，加上严格风险控管，就能存下能生「金鸡蛋」的好房。

人生4大阶段 存房最佳规画

阶段1：成家期 
家庭成员：单身或年轻夫妻（约30岁左右） 

建议财务规画： 

1. 买房总价不宜超过家庭年所得10倍，贷款额度最好在7成以下。 

2. 贷款月付金绝不高于家庭月所得１/２，最好压在１/３～１/５。 

3. 贷款年限以20年为佳，惟还款能力有限时，可考虑先延长为30年，或以还息不还本的宽限期应急。 

阶段2：满巢期 
家庭成员：年轻夫妻＋小孩（约35～55岁） 

建议财务规画： 

1. 由于为人生开销最大时期，房贷月付金得控制在家庭月所得１/３以内。 

2. 应常态性预留３～６个月的房贷月付金，预防不时之需。 

3. 贷款年限得控制在20年以内。 

阶段3：空巢期 

家庭成员：中年夫妻，子女陆续离家的准退休族约51～60岁） 

建议财务规画： 

1. 准备退休，买房贷款年限一定要压在10年内。 

2. 买房自备款至少５成，贷款月付金得在家庭月收入１/５以内。 

阶段4：终老期 
家庭成员：中老年夫妻 （约61岁以后） 

建议财务规画： 

1. 自住的房子已全无贷款。 

2. 若欲买退休房或投资房最好不要贷款。 

3. 房地产的总现值＞理想退休金额1.2倍，或房子租金收益＞退休每月生活费。 

本文转自《今周刊》

【101创业大小事/整理报导】

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