申请贷款最关键　如何跟银行搏感情

(图片选自网路)

好不容易存了一笔钱买房子，要贷款时才发现没有银行愿意放贷，或是贷款成数不如预期的高，问题到底出在哪里呢？除了薪水、信用纪录之外，还有几个招数可以增进和银行的感情，在最关键的时刻才能说之以理，动之以情，让银行心甘情愿把钱掏给你。

第一招：培养与银行的亲密感

对银行而言，最重要的就是借款人的还款能力，借款人必须证明自己是值得信任的，跟银行借的每一分钱，都会如期偿还给银行，若在三年内有被银行拒绝往来、呆帐、逾催或半年内有强制停卡者几乎都无法申请，因此要跟银行打交道，「信用」可说是最宝贵的资产。 

要建立「信用」，平常就应该多跟银行往来，并建立良好的关係与信用，尽量让自己的理财需求如存款、基金、股票、保险、保管箱、信用卡等都集中在同一家银行，有往来的证据让银行洞悉借款人的资金流向，自然会对借款人有熟悉感，借款人也会多了谈判的筹码。曾买过四间房子的林妈妈，是个职业「家管」，虽然没有工作收入，但因为在同一家银行做了许多其他理财服务，对银行贡献度颇高，在她申办贷款时，银行总会给她「A级客户」才会享有的利率与成数。林妈妈谈到谈判房贷条件的祕诀笑说，「很简单，给银行其他赚钱的机会，银行自然愿意在利率上让步。」林妈妈补充，「银行的服务不是只有房贷，如果我去别家银行贷款，他也会怕我把定存、活存那些带走。」

第二招：职业稳定最吃香

银行既然希望借款人能够稳定还款，若借款人的职业稳定、高收入，可以有较佳的还款能力，自然也有争取高成数、利率减码的空间。另外，借款人若是台湾上市上柜前五百大企业的员工，往往也有特殊的优惠利率，都是值得利用的身分。至于像业务人员、演艺人员，就算收入高，但都属于变动薪资，职业没有一定保障，贷款的成数或利率条件往往不会太好。 

纪先生是专职接案的soho族，纪太太则是政府机关的行政人员，纪先生的接案量大，每个月的收入比当上班族时的薪水好太多，年收入也较太太高出许多，但银行对soho族的贷款态度较保守谨慎，而纪太太属于公务人员，收入来源稳定，银行的信用评分反而较高，而且纪太太的公教人员身分能获得许多银行提供的优惠贷款，成数较高，利率也比较低，最后两人决定还是由纪太太来申请贷款。若夫妻两人要购屋，由职业条件及信用较佳的一方出面申请房贷，更利于争取高成数及低利率。

第三招：找对key man 先成功一半

有句话说：「有关係就没关係，没关係就找关係。」由熟识的业务朋友送件，不论是利率或成数，朋友多少都会帮忙，若直接找到分行经理或透过银行的有力人士送件，往往都可以拿到比较好的条件。另外，若有长辈朋友是银行的VIP客户，也可以请他们帮忙打声招唿。 

其实，各家银行的贷款条件不同，即使是同一家银行体系的不同分行，授信也多少有些差异。何小姐年初时第一次购屋，先后找了同一家银行不同分行的承办人员，第一家分行的承办人员表示以何小姐的条件，贷不到她想要的成数，但另一家分行的承办人员去看了屋况后，认为应该可以达到何小姐的需求，因此何小姐便委由第二家分行的承办人员送件，最后果然贷款成功。

第四招：以不变应万变

银行考量借款人的还款能力时，相当重视借款人的稳定性，在申请房贷期间发生转职、刚换工作、离婚等变动，对银行来说都是扣分。丁小姐之前曾耳闻，朋友跳槽到台积电后打算买房，申请房贷时他才刚转职不到三个月，前一份工作的年资也不过一年，银行认为他工作的稳定性还不够，最后竟拒绝了朋友的申请。因此，虽然丁小姐有转职做直销的计画，但怕申请房贷时节外生枝，丁小姐一直等到房贷核准下来后才开始准备换工作。若有购屋及申请房贷的需求，不妨先hold住换工作的念头，以便让贷款能更顺利。

第五招：借力使力 搭业者顺风车

大型房仲业者或建商都有配合的几家银行，由于採团体送件的方式，量大优惠就多，往往能帮借款人取得靠自己拿不到的成数或利率。如果平常较少跟银行往来，只要委由业者购屋，就可以请他们协助贷款，通常业者合作的银行都不只一家，只要多询问多比较，利率跟成数都能谈出来。不过，要特别注意的是，业者常宣称保证可以贷到8、9成，但所谓的8、9成，往往是房贷加上信贷后的结果，但信贷的利率较房贷高出许多，借款人最好先衡量自身财务能力后再决定是否要申办。

第六招：寻找主流产品

担保品是当借款人无力缴交贷款时，银行必须将之拍卖出售换回现金的筹码，担保品的价值自然就决定了贷款成数。担保品的价值要高，卖相要佳，转手性一定要高，因此像学区宅、捷运宅都是很受银行欢迎的产品。银行除了评估担保品的地段、屋龄、产品结构、增值潜力之外，若位在知名社区也是一大加分。信义房屋不动产企研室主任苏启荣指出，传统房型三房两厅接手性强，因此房贷的成数往往会比两房及套房高，但若产品是特殊的小套房、夹层屋、工业住宅，银行核贷成数一般都不高。苏启荣建议，若想拥有自己的窝，又没有太高的总价预算，不如寻找16坪起跳的两房小宅，不但贷款较容易，往往每坪单价也会较传统小套房来得便宜一些。

第七招：主动减少银行风险

贷款年限一般多为15-20年，甚至现在已出现30年期、40年期的房贷，但年限越长，利率风险也越高，不仅借款人会忧心当利率从2%变10%时会不会付不出来，银行也会担心借款人无力负担时就索性倒帐。借款人主动缩短放款年限，银行等于可以提早回收放款，银行就能降低逾放的风险。

另外，虽然2011年立法院已三读通过银行法，银行不得要求借款人提供连带保证人，若有足额担保，亦不得要求借款人提供一般保证人。不过，若本身条件不佳，为强化自身条件，想要主动提供担保人，甚至提供两名以上的担保人，或担保人名下有不动产及其他资产，证明未来变成呆帐的风险小，银行自然愿意提高贷款成数，亦能争取谈判利率的空间。 

其实，要跟银行谈房贷利率与成数利率高低，关键还是在个人信用、工作职业与房屋价值，苏启荣提醒，若有购屋计画，不妨开始慢慢培养自己的信用，有学贷、信用卡等都要按时缴纳，最终在购屋申请房贷时能派上用场。

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