公设比惊惊涨 居住面积直直降

(图/取自网路)

近十年大臺北新建案公设比不断上升，一户权状三十坪的房子，主建物加附属建物的面积往往不到二十坪。「公设比过高」已成为新屋最让人诟病的问题。臺湾的公设比过高是很不合理的现象，到底「公设比过高」原因为何？「公设」又该占多少比例较合理？

公设比从二十五％一路增高，目前臺北市推案平均公设比达三十四．五％，新北市推案平均公设比亦达三十一．六％；在双北，买到公设比近五十％的房子也无非不可能。在这样的数据下，不仅民众购屋时易买到虚坪，更造成双北都市更新推动不易。

「公设面积」定义为登记住户共同使用部分面积。依照土地登记规则，「公设」包含「大公」及「小公」，前者属于地下室、防空避难室、机电设备等空间；后者则指楼梯间、电梯、梯厅等属于部分区分所有权人共有的范围。而买卖房屋中，最常听见的「公设比」，就是公共设施的实际坪数与房屋所有权状坪数之比值。

公设比居高不下 购屋都更难推案

事实上，早在二○○九年，监察院就以「房地产公设比过高」问题对内政部提案纠正，消费者保护委员会也在之后做出决议，认为「主建物、附属建物及共有部分应分开标示价格」，避免消费者买到的房地产「公设比过高」，导致居住坪数不足。

在过去，都市更新向来被视为旧屋换新屋的福利政策，但近年来民众似乎不再乐见其成，其原因就在「新屋公设比」上。新屋建置公设比逐渐提高，在土地权状总坪数不变下，实际居住空间却大幅减少。就十坪空间为例，若以臺北市三十四．五％公设比计算，变少掉一间单人卫浴空间，着实不划算。

买老宅避公设　实属迷思

那么，买老宅就可以避免掉公设吗？ 根据臺湾土地登记制度，建物产权登记属于「任意登记」范畴，依照屋龄之不同，住宅与公设面积并不是全採合计或分计，因此「低公设或零公设」，其实是登记方式不同，而成为低公设或零公设的情形。

民国七十六年以前，大多数公设合併于主建物中，建物平面图并无标示公设部分，而这也是老旧房舍被误认为零公设的主要原因。经多次法令修改，才让民国八十三年十月后登记的房子，举凡「共用」面积，就必须另外採用「公设登记」，不可与主建物混同登记。

三主因　公设比惊惊涨

即使登记方式不同，公设比日渐上升仍是不争的事实，造成此现象的主因有三。其一：每发生一次灾难事故，在舆论压力下，建筑法规就会要求增加救灾据点，设置避难缓冲空间，而新房子法定保留空地比例往往较高，因此建物就须越盖越高，公设比自然就会变得越变越高。

其二：随着经济的发展与人民所得的提高，新构建案设计日趋奢华，要获得购屋者青睐与张显房子的身价，一个气派豪华的接待大厅不可少，甚至中庭花园、游泳池、视听室、健身房也几乎已成为一般住宅的「基本配备」，公共设施面积占建筑面积的比例愈来愈大。

最后，建商为了降低每坪单价或增加更多的投资利润，会将停车场、车道都划入销售面积，估算后，因以高坪数出售，虽然每坪单价变便宜，但实际可用坪数并不足建案广告所写，消费者也因预售屋无实体可参观，建物所有权也尚未办理第一次登记，故无建物测量成果图可供参酌，经常忽略公设比问题，易引发购屋纠纷。

善用不动产交网　打击建商虚坪

在臺湾，房地产一般公共设施合理负担比，参考永庆房仲集团资料按楼层别探讨，五楼以下公设比五％以下、五至七楼五％至十二％、八至十二楼十二％至二十％、十二楼以上二十％至二十八％，至于有开放空间连栋式集合住宅，则约三十％较为合理。

内政部为减少预售屋的购屋纠纷，乃于民国九十九年及一○○年两度修改「预售屋买卖契约」，而其所定之定型化契约内容，已要支建商将主建物、附属建物，以及公设等分开计价。

一般民众只需至内政部不动产交网（ehouse）下载新版预售屋买卖定型化契约，再对照建商所提供之合约内容，便可检视房屋主建物及附属建物的公设面积所包含的范围，避免购入偏高的虚坪房屋。

改善不当公设比　建筑法需修订

整体来看，公设比高，并不能与民众的生活品质下降「画等号」，也不能表示房价高低，但它代表的是民众所得，无法有效提高，一般民众购买房屋的平均权状面积还微幅下滑的情况下，民众自有房屋的室内实际坪数缩小。

然而该如何改善公设比不当的问题，首先建议从「建筑法」下手，政府当初修改建筑法规、建筑消防法规是出于保护民众居家安全的好意，增生许多公共设施，让大臺北新建案公设比近年来屡创新高，但有些规定和设施确实不易发挥功能或不实用，甚至相互冲突，有必要全面检讨，才不会让政府美意成为扰民根源。

另外，购屋人在购屋预算有限的前提下，应该谨慎评估屋内真正使用的面积是否足够，额外的公设是否有使用到，以免徒增购屋成本。此外，若公设维护费高，社区无共识也易闲置。

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