房地税制需要尽快合理化

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文‧谢明瑞（国立空中大学教授）、周信佑（国家政策研究基金会助理研究员）、林定芃（卓越杂志发行人）　图‧本刊资料室
 
都会地区房价偏高为十大民怨之首，为健全房市，马政府做了很多事，例如对短期的房屋交易课徵奢侈税、提供优惠贷款、推出合宜住宅、社会住宅、平价住宅，以及积极推动攸关不动产交易实价登录的「地政三法」修正草案等，但仍挡不住资金洪流涌入房市避风港，即使奢侈税话题发酵后，成交价仍缓步攀升，反让市场交易量大幅萎缩，究其原因，其主要关键应是市场资金氾滥的问题。
 
 
不动产免实价课税　以致炒房风气盛行
探究这些富商或企业家，为何都偏爱台湾房地产，除国人「有土斯有财」观念导致的置产行为，或基于保值抗通膨而做的财务规划外，长久以来，我国不动产税赋偏低，经营事业、赚取薪资都要按实缴税，但持有及投资不动产却不必实价课税，炒房成本极低，因而形成房市投机炒作的温床。
依据宪法第143条明订土地涨价归公，缴纳土地增值税。然而实务上，我国不动产课税制度，房屋、土地分开计税，地方政府每3年重新规定公告地价与房屋评定现值，不仅无法跟上市场即时的脉动，甚至受到政治因素及特定团体的干扰，大部分的地价评议委员会只是行礼如仪，造成长久以来地价与房屋评定的现值偏低，产生严重的行政怠惰以及与市场脱钩的评价方式；特别是房屋标准价格自民国71年迄今未曾调整，课税现值远低于市价。
以100年度全国地价税税收634亿元，房屋税税收595亿元为例，其税收收入分别占地价总额及房屋现值总额1.07％及1.27％，而若以公告地价及房屋评定价格占市价百分比推估，该二税目税收占市价百分比约为0.23％及0.25％，远低于先进国家一年课实价的百分之一至四的房地税税率。
台北市政府财政局曾以北市豪宅「元大一品苑」为例，其产品106坪的格局，一年房屋税加地价税只有5.4万元，比一年的管理费还少；甚至有些近亿元的豪宅，一年的房屋税及地价税比一部2,000CC汽车的汽燃费加使用牌照税还少，相当不合理。因此，不论是全国性的奢侈税或是台北市的豪宅税等，基本上，都是针对这些相对不合理的税赋所做的「调整」。
健全房市根本之道　
房地税制须合理化
基于居住正义与公平的考量，并为杜绝不动产市场畸形发展，必须让房地产的税赋合理化，因此建立合理化的房、地税制是必要的，因为只要不动产交易的租税优惠继续存在，投机炒作就不会终止。
事实上，同是华人地区的大陆也有类似问题。这几年来，大陆经济发展，加上大陆因为土地没有所有权，就没有房产税，税赋很少，炒房风气盛行，房价逐渐高涨，炒房造成的房产泡沫，也成了大陆政府当局必须严正处理的问题。自大陆经济崛起以后，大陆为对付房地产的问题，不仅屡有国务院针对全国性的打房不遗余力，而且可能进一步实施房地产税，其稽徵标准是根据购买房屋时的实价徵税。另外，马政府将住宅政策列为「黄金十年」国家愿景的施政主轴，是否也该提出落实「居住正义」的长期对策，让一般青年与中产阶级买得起、租得起，但同时又不会阻碍房地产市场的正常发展？
2011年6月，政府正式对不动产开徵奢侈税（正式名称为特种货物及劳务税），实施期间已超过1年半，全国买卖移转栋数比去年同期减少约1成5，且首购和自住的量占所有房市交易量比重也拉升至近6成，房价虽无松动迹象，但投机交易下降，自用交易上升，这些变化因素都说明奢侈税政策确实已达到抑制不当需求的初步成效。
除了奢侈税对都会地区房价的不当高涨具有抑低的功效之外，实价登录制度的实施，也是一个让房价透明化的很好政策，除了验证政府打击投资客，落实居住正义的决心外，未来不动产交易双方的资讯不对称问题会相对减低，房价应该会渐趋合理化，视物件、地区不同，回到原本应有的价格，对实际交易价格的真实性，有更合理的参考价值，有助于解决房地产长期以来「开价吓死人，成交笑死人」的价格面乱象，健全房产市场，建立可靠交易买卖制度。
然而，房价偏高问题必须以合理合宜的政策来加以解决，但有些政策仅是一时之策，是特效药，而非长久之计。诚如财政部部长张盛和所言，未来将朝房屋公告现值贴近实价、改革土地1年内买卖课不到的税的空窗期问题，并减少房市的不当投机，这才是健全房市的根本之道。
据中短期方向　八大具体建议
基本上，大多数的学者专家和消费者或投资人，都期望透过实价课税让税制合理化。但我国土地税制是採取房、地课税分离，若要实价课税，则土地房屋合一的课税模式，仍须经由修法来逐步完成，恐难一步到位。
因此，我们提供一些见解，实价登录制度上路后，政府中、短期能作为的方向，期能作为政府施政参考依据。
一、交易资讯要透明
交易价格完全公开，政府可运用这些资讯，正确估计没有交易的房地产现值，从而使不动产持有者缴纳合理的税赋，包括土地增值税、地价税、房屋税及不动产交易所得税等，让不动产的投资或投机者无法再轻易规避相关税赋，并可作为财产评价的依据。
二、减轻或不增加自用住宅负担
实施实价课税制度以后，其税基必然会扩大（实价比公告现值高），因此可能会让房价认定的提高而导致房产税赋加重。这个争议也是实价课税政策推动时应有的配套。亦即税改的进行不只从拓展税基开始，税率也要跟着调整才可以，尤其是为避免自用住宅的税赋负担大幅增加，政策推动时应该有调降自用住宅税率之相关配套，至于非自用的不动产则以实价及标准税率课徵，甚至可以进一步考量房地产愈多者以累进方式处理。这样做不仅能缩小打击范围，亦可有效地提高投资客的持有成本及炒作障碍。
三、实价登录与实价课税试验
政府推动不动产实施实价登录制度是基于政策性之考量，并不以之作为课税的依据，因此，政府若以此时贸然实施不动产实价课税，恐造成争议与困扰，因此，内政部的不动产交易实价登录实施，将交易价格透明化，并将土地、房屋合併计税，避免徵纳双方有疑虑而产生争议，经以不动产2年内转手交易作为实价课税试验以后，视其结果再行推动较为适宜。
因此，我们认为是否能先针对不动产2年内转手交易行为，有所得者以房地合一之实价为税基，课徵所得税；如果奢侈税都能做得到实价课徵，房产交易所得当然也可以达成，而且2年内转手交易的量有限、影响面小，更可作未来更大规模改革的实验参考。
四、不动产投资不应享制度性优惠
长久以来，我国不动产税赋偏低，经营事业、赚取薪资都要按实缴税，但持有及投资不动产却不必实价课税，炒房成本极低，形成房市投机炒作的温床。买来的房屋宁愿空置不用，严重侵害别人的居住权与幸福感。
理论上，有所得就有税赋，有赚钱就应课税，不动产投资若无制度性优惠，一方面可以平抑房价，让资源有效利用，另一方面资金也可逐步导到生产事业，促进就业与经济成长，政府税收亦可增加。
五、评议委员会应以拉近市价作为最高行
        事准则
地价调整必须根据评议委员会的共识与决议来执行，然而，现有的「地价及标准地价评议委员会」以及「不动产评价委员会」3年才召开一次会议，无法跟上市场即时脉动；加上过去大部分的评议委员会只是行礼如仪，产生严重的行政怠惰，并造成市场脱钩的评价方式。
未来评议委员会应常设且以专家来担任，定期定时检讨房产价格的实价，并以拉近市价作为最高行事准则，提供不动产市场买卖参考，并作为政府进行课税标准。另外，视其成效，可供作中央统筹分配款的分配依据之一，亦可避免地方政府的行政怠惰与不作为。
另方面，在中央、地方财政普遍困窘的情况下，开创财源尤为重要。若房、地税能合理的逐步调整至贴近实价，即使维持自有住宅税赋负担不增加，也可增加国库财源。不仅能纾解地方财政困窘，落实地方自治，还能平抑房价，让资源逐步导到生产事业，促进就业与经济成长，政府税收亦可增加。
六、适时让奢侈税落日
奢侈税是为解决房价偏高而推出的过渡时期政策，主要目的在防范不当的投机行为，而不是用以打击营建业、仲介业，更不是要让房地产泡沫，因为会导致金融不稳定，国家的经济成长亦会受到不利的冲击。因此，当制度能够让房市健全，税制合理的时候，奢侈税就应适时退场，亦即健全房市必须找出原因，并从根本问题来解决。
七、将市场过剩资金导入公共建设
目前台湾游资过多，又缺乏可供投资的管道，让利率一直处于低档状态，投资客有低利率作后盾，每期需偿付的资金成本偏低，让投机炒房更为容易；特别是遗赠税调降后，海外资金回流的速度与金额，更是造成国内房市大幅度波动的主要推手。
八、政策推动宜加强沟通
财政部在实价课税的政策形成与推动过程中，宜记取证所税教训，先提出方向、版本，与府院、党团、相关业者与专家学者多讨论与沟通，凝聚社会共识，才不会推出不成熟政策，让社会空转，有碍政府威信。
实价登录到课税　政府应及早规划
从国内经济成长的观点，房地产市场发展是一把双刃剑，它可以是经济景气的火车头，但也可以是影响经济成长率下降的重要因素，因此，政府若能够推动房地产的健康发展，有助于带动投资以及相关行业发展，支持经济增长。但若房地产泡沫积聚，最终破灭，对实体经济的打击也将是持久而深远的。如日本1989年泡沫崩溃，造成了20余年经济不振，严重伤害日本经济；美国的次贷风暴，造成2008年的金融海啸，也是受房地产泡沫的影响，形成海啸席捲全球。而现在上演的欧债危机，其中的西班牙与爱尔兰，房地产价格被吹胀后，再回到原位，严重影响该国的经济，甚至造成主权债务危机。因此，房地场市场的健全发展是政府不可推託的职责。
政府推出实价登录后，有助于政府掌握不动产市场交易状态，让房市价格透明化、合理化，并踏出健全国内房市的第一步，但若要透过实价登录到实价（交易与持有）课税，则政府对于施行期间及办法也应及早规划讨论，包括逐步将公告价格调整至「趋近于市价」、奢侈税的落日、调降自用住宅税率，以及调高非自用住宅的累进税率等，以作为未来实价课税配套措施的基础。
政策的施行可能会有一段适应期，也都会遭遇不同利益团体的反弹阻力。不过这些只是短期的阵痛期，就长远来看，应是短空长多的局面，因为只有房地产体质健全了，市场交易才会更安全顺遂。
期许马总统能展现国家领导人的魄力与勇气，打击炒房而不影响房市的正常发展，能苦民所苦，造福社会。

 

 

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